En ABOGADOS ALBACETE ESTUDIO JURIDICO TORRENTE, como abogados civiles e inmobiliarios en Albacete, vemos con mucha frecuencia un mismo problema: compradores que, tras escriturar su vivienda, descubren humedades, grietas, filtraciones, problemas estructurales o defectos graves que nadie les advirtió. Es lo que jurídicamente se conocen como vicios ocultos.
Conocer tus derechos y actuar a tiempo es fundamental, porque la ley establece plazos muy breves y unas vías de reclamación concretas. Te explicamos, de forma clara, qué son los vicios ocultos en una vivienda, qué puedes reclamar y cómo puede ayudarte un abogado en Albacete especialista en derecho inmobiliario.
1. ¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?
El Código Civil define como vicio oculto aquel defecto grave que:
- No está a la vista ni es fácilmente detectable por un comprador medio diligente.
- Afecta al uso normal de la vivienda o lo disminuye de tal manera que, de haberlo conocido, el comprador no habría comprado o habría pagado un precio menor.
- Existía ya en el momento de la compraventa (es decir, era preexistente).
Por tanto, para poder reclamar por vicios ocultos en una vivienda en Albacete, deben darse tres ideas clave:
- Ocultos: el defecto no podía detectarse fácilmente en el momento de la compra, ni siquiera actuando con normal diligencia.
- Preexistentes: el problema ya existía cuando se firmó la compraventa; el vendedor no responde de daños posteriores.
- Limitaciones del comprador: no se exige al comprador ser técnico o arquitecto; solo se valora si, por su profesión o conocimientos, podía razonablemente detectar el defecto.
Ejemplos típicos de vicios ocultos:
– humedades estructurales,
– filtraciones en cubiertas o fachadas,
– defectos graves en instalaciones,
– problemas de cimentación,
– grietas importantes,
siempre que ya existieran, no se vieran a simple vista y afecten al uso normal del inmueble.
2. ¿Qué acciones puede ejercitar el comprador?
Si has comprado una vivienda en Albacete y aparecen vicios ocultos que cumplen estos requisitos, la ley te permite optar entre dos vías, reguladas en el artículo 1486 del Código Civil:
a) Acción redhibitoria: dejar sin efecto la compra
Permite resolver el contrato, es decir, deshacer la compraventa:
- Devuelves la vivienda.
- Te restituyen el precio pagado.
- Pueden devolverse también los gastos asociados (notaría, impuestos, etc.).
Además, si se prueba que el vendedor conocía los defectos y los ocultó, puede reclamarse una indemnización por daños y perjuicios.
Es la opción más adecuada cuando:
- Los daños son muy graves o estructurales.
- La reparación resulta antieconómica en comparación con el precio de compra.
- La vivienda no es apta para el uso normal de vivienda.
b) Acción estimatoria o “quanti minoris”: rebaja del precio
En este caso, mantienes la propiedad de la vivienda, pero reclamas una rebaja del precio proporcional a los defectos. Esa rebaja se calcula mediante un informe pericial, imprescindible en este tipo de acciones.
El Tribunal Supremo ha señalado que esta acción tiene como finalidad restablecer el equilibrio del contrato, ajustando el precio a la realidad de lo comprado. Por ello, la quanti minoris no se acompaña de una indemnización complementaria: la propia rebaja ya compensa el desequilibrio.
Es la vía idónea cuando:
- Quieres quedarte la vivienda.
- Los vicios son reparables.
- El coste de reparación es asumible frente al precio de compra.
En ABOGADOS ALBACETE ESTUDIO JURIDICO TORRENTE, como abogados inmobiliarios en Albacete, estudiamos caso por caso cuál de las dos acciones es más conveniente: deshacer la compraventa o reclamar una rebaja del precio.
3. Plazo para reclamar por vicios ocultos: solo seis meses
Este punto es crítico. El artículo 1490 del Código Civil establece que las acciones por vicios ocultos caducan a los seis meses desde la entrega de la vivienda (firma de escritura o entrega de llaves).
Tres ideas fundamentales:
- El plazo es de seis meses.
- Es un plazo de caducidad, no de prescripción:
- Solo se interrumpe con demanda judicial o con un procedimiento alternativo de resolución de conflictos(mediación, arbitraje…).
- No basta una simple reclamación extrajudicial o un burofax para interrumpirlo.
- El cómputo comienza desde la entrega de la vivienda, no desde que descubres el defecto.
Por eso, si detectas problemas graves en una vivienda recién comprada en Albacete, es esencial que contactes rápido con un abogado civil en Albacete para no perder el derecho a reclamar.
4. ¿Qué ocurre si ya han pasado los seis meses?
Que haya caducado la acción específica de vicios ocultos no significa que no existan más opciones. El Código Civil prevé otras vías a través del incumplimiento contractual (art. 1124 CC).
Si el vendedor no ha cumplido con su obligación de entregar lo pactado —una vivienda en el estado que se esperaba—, el comprador puede:
- Exigir el cumplimiento del contrato (reparación o compensación), o
- Solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.
Estas acciones tienen un plazo de prescripción de cinco años (art. 1964 CC), mucho más amplio que los seis meses de los vicios ocultos.
En Estudio Jurídico Torrente Abogados Albacete valoramos siempre ambas vías: la acción específica por vicios ocultos y la acción general por incumplimiento contractual, para escoger la estrategia más sólida y viable en cada caso.
5. Riesgos, costas y necesidad de perito
Toda demanda judicial implica un riesgo: que se desestime la demanda.
Para minimizarlo, es clave:
- “Atar” bien los requisitos legales: oculto, preexistente, grave.
- Demostrar el nexo causal entre el defecto y su origen.
- Aportar un informe pericial exhaustivo que detalle:
- tipo de vicio,
- alcance,
- coste de reparación,
- pérdida de valor de la vivienda.
Si la demanda se pierde, puede imponerse el pago de costas, que se calculan en función de la cuantía reclamada y, por regla general, no pueden superar la tercera parte de dicha cuantía en lo relativo a honorarios de abogados y demás profesionales.
Por eso es tan importante acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario en Albacete antes de decidir si merece la pena o no iniciar un procedimiento judicial.
6. ¿Cómo podemos ayudarte desde Estudio Jurídico Torrente?
En ABOGADOS ALBACETE ESTUDIO JURIDICO TORRENTE:
- Analizamos tu caso y la documentación de la compraventa.
- Valoramos plazos y viabilidad real de la reclamación.
- Coordinamos el informe pericial con técnicos de confianza.
- Diseñamos la estrategia jurídica:
- vicios ocultos (redhibitoria o quanti minoris),
- o incumplimiento contractual (art. 1124 CC).
- Negociamos con la parte contraria y, si es necesario, acudimos a la vía judicial para defender tus derechos.
Si has comprado una vivienda en Albacete y has detectado humedades, grietas, defectos estructurales o fallos graves, no lo dejes pasar: el tiempo es fundamental.
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