En Estudio Jurídico Torrente Abogados Albacete, recibimos con frecuencia consultas sobre defectos de construcción. en viviendas recién entregadas o en edificios de reciente construcción. Grietas, humedades, desprendimientos o problemas en instalaciones pueden aparecer incluso poco después de la entrega de llaves, generando dudas sobre qué plazos existen para reclamar y contra quién debe dirigirse la acción.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) regula estos plazos y la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo. Conocerlos es fundamental para no perder la oportunidad de exigir la reparación o indemnización correspondiente.
Plazos de garantía según la LOE
La LOE establece los conocidos plazos 1, 3 y 10 años para reclamar, según el tipo de defecto:
- 1 año: defectos de acabado o terminación, como grietas superficiales, pintura mal ejecutada, azulejos dañados o acabados deficientes.
- 3 años: defectos de habitabilidad, como humedades, filtraciones, problemas de aislamiento térmico o acústico, defectos en instalaciones eléctricas o de fontanería.
- 10 años: defectos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio, como fallos en cimentación, vigas, muros de carga o desprendimientos graves.
Estos plazos comienzan a contar desde la firma del acta de recepción de la obra, no desde la entrega de llaves al comprador, lo que a menudo reduce el margen real para reclamar.
Plazos de prescripción: ¿cuánto tiempo tengo para reclamar?
Detectado un defecto dentro de los plazos de garantía, es necesario reclamar dentro de un plazo adicional de 2 años desde que surge el daño. Este plazo es de prescripción, lo que significa que cualquier reclamación fehaciente (burofax, requerimiento notarial, etc.) interrumpe el cómputo y permite reiniciarlo.
Además, el Código Civil permite reclamar por incumplimiento contractual en un plazo de 5 años frente a la parte contratante (promotor, constructor, etc.), lo que abre otra vía de protección en algunos casos.
¿Quién responde por los defectos constructivos?
La LOE señala que el reclamante debe identificar al responsable concreto del defecto (constructor, promotor, arquitecto, proyectista…). Solo cuando no sea posible individualizar la responsabilidad, la reclamación puede dirigirse de forma solidaria contra todos los agentes intervinientes.
En la práctica, es fundamental contar con un informe pericial técnico (generalmente realizado por un arquitecto) que determine la causa del defecto y permita dirigir la reclamación con éxito.
¿Reparación o indemnización?
La regla general es que el agente responsable debe reparar el defecto (reparación in natura). Solo si la reparación es imposible o ineficaz, se puede reclamar una indemnización económica equivalente al daño.
Por ello, es desaconsejable reparar por cuenta propia sin asesoramiento previo, ya que puede dificultar una posterior reclamación. Lo recomendable es contar con un abogado especializado en defectos de construcción que valore la estrategia más adecuada en cada caso.
Conclusión
Los defectos de construcción son una de las causas más frecuentes de litigios en el ámbito inmobiliario. La LOE ofrece una protección importante, pero los plazos son estrictos y deben cumplirse rigurosamente.
En Estudio Jurídico Torrente Abogados Albacete contamos con experiencia en reclamaciones por vicios constructivos. Trabajamos junto a peritos expertos para identificar el origen del defecto y reclamar frente a los agentes responsables, ya sea reparación o indemnización.
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